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Die 10 wichtigsten Fragen und Antworten zum ewl Areal

Das Projekt Rotpol auf dem ewl Areal ist enorm spannend und vielschichtig. Genau diese Qualitäten machen es aber auch anspruchsvoll, sich ein konkretes Bild über das Projekt und dessen Finanzierung zu machen. Nachfolgend ein Überblick über die wichtigsten Fragen rund um das Projekt.

1. Was beinhaltet das Projekt Rotpol?

Auf dem heutigen Betriebsgelände von ewl energie wasser luzern entsteht ein neues Sicherheits- und Dienstleistungszentrum samt Wohnungen. Das Projekt trägt den Namen Rotpol und ist das Ergebnis einer mehrjährigen und umfassenden Planung. Ein zentraler Pfeiler des Projekts ist die Realisierung eines neuen Stützpunkts für die Feuerwehr der Stadt Luzern. Der Bedarf dafür ist längst gegeben: Die Feuerwache auf dem Kleinmattareal ist überaltert und entspricht nicht mehr den zeitgemässen betrieblichen Anforderungen. Weitere Eckpfeiler sind die Schaffung von gemeinnützigem Wohnraum und Alterswohnungen.
Das Projekt sieht zudem einen Stützpunkt für die Zivilschutzorganisation ZSOpilatus, den Rettungsdienst des Luzerner Kantonsspitals (LUKS), Büroräumlichkeiten für ewl und Stadt Luzern und Gewerbeflächen vor. Das gesamte Grundstück auf dem ewl Areal ist heute unternutzt. Mit der kombinierten Neunutzung kann eine sinnvolle und städtebaulich verträgliche Verdichtung realisiert sowie Wohn- und Gewerberaum geschaffen werden. Mit dem «Roten Haus» entsteht zudem ein Treffpunkt für das Quartier und die Bevölkerung. Stimmt die Luzerner Bevölkerung die Leistungen der Stadt an das Projekt Rotpol am 9. Juni an der Urne zu, könnte der Baustart 2026 erfolgen. Die Überbauung des Areals wird in zwei Etappen aufgeteilt und voraussichtlich 2032 fertiggestellt.

2. Wer ist Bauherrin des Projekts Rotpol?

Unter einer Bauherrin versteht man die rechtlich und wirtschaftlich verantwortliche Auftraggeberin eines Bauvorhabens. Das kann eine natürliche oder eine juristische Person sein. Beim Projekt Rotpol übernimmt die ewl Areal AG diese Rolle. Dabei handelt es sich um eine Aktiengesellschaft, die alleine dazu gegründet wurde, das Projekt Rotpol zu realisieren. Drei Aktionäre sind an der ewl Areal AG beteiligt:

• Stadt Luzern
• ewl energie wasser luzern
• allgemeine baugenossenschaft luzern – abl

Die Einbindung der Hauptbeteiligten in eine Aktiengesellschaft wurde aus mehreren Gründen beschlossen: So stellt diese Zusammensetzung die Standortsicherung, die Eigentumsansprüche und das Mitspracherecht sicher. Zudem eignet sich die Aktiengesellschaft ideal, um die unterschiedlichen Interessen der Beteiligten am Bauvorhaben zu bündeln.

3. Was kostet das Projekt?

Der Investitionsbedarf der ewl Areal AG beläuft sich auf 265 Mio. Franken. In diesem Betrag sind die Kosten für den Grundausbau sowie Reserven für Teuerung und Liquidität enthalten. Die Finanzierung wird über das Aktienkapital, das Darlehen der Stadt sowie über den Baukredit der LUKB sichergestellt.

Die Investitionen für den Mieterausbau und die Mieten werden durch die Mietenden finanziert.

4. Wie finanziert die ewl Areal AG das Projekt?

Die Finanzierung des Projekts durch die ewl Areal AG erfolgt über Eigen- und Fremdkapital. Aktuell beträgt das Aktienkapital der ewl Areal AG 6 Mio. Franken. Nun, da das Projekt weiter fortgeschritten ist, soll das Aktienkapital um 59 Mio. Franken auf 65 Mio. Franken erhöht werden. Dieser Betrag wird von den drei Aktionärinnen (Stadt 25 Mio. Fr., ewl 25 Mio. Fr., abl 15 Mio. Fr.) zur Verfügung gestellt. Da der Nutzungsanteil der abl geringer ist als jener von ewl und der Stadt Luzern, wurde das Beteiligungsverhältnis der abl entsprechend angepasst. Zudem ist ein nachrangiges Darlehen der Stadt Luzern im Umfang von 50 Mio. Franken vorgesehen.

Unter dem Fremdkapital sind der Baukredit der Bank und/oder finanzielle Mittel von anderen Investoren zu verstehen. Vorgesehen ist ein Baukredit von rund 150 Mio. Franken (siehe Grafik).

5. Weshalb beantragt die ewl Areal AG von der Stadt ein Darlehen über 50 Millionen Franken?

Die ewl Areal AG rechnet beim Projekt Rotpol aktuell mit einer Gesamtrendite (IRR) von 2.09 Prozent. Im privatwirtschaftlichen Umfeld und im aktuellen Zinsumfeld würde diese Rendite als ungenügend beurteilt. Eine tiefe Rendite ist aufgrund der umfangreichen Nutzungen für öffentliche Zwecke grundsätzlich vertretbar, erhöht aber die Anforderungen an das Eigenkapital. Die Verhandlungen mit Finanzinstituten haben klar aufgezeigt, dass eine starke Eigenkapitalbasis mit einem Aktienkapital von 65 Mio. Franken sowie einem nachrangigen Darlehen im Umfang von 50 Mio. Franken unabdingbare Voraussetzungen ist, um eine Fremdfinanzierung zu erhalten.

6. Welche baulichen Massnahmen werden durch die ewl Areal AG umgesetzt?

Grundsätzlich werden die Gebäude – je nach Nutzungsart – im Grundausbau erstellt. Zum Grundausbau gehören unter anderem die Gebäudehülle, Fassaden und Dächer, haustechnische Anlagen, Untergeschosse, Werkhallen, hausinterne Erschliessungen wie Treppenhäuser und die Gestaltung der Umgebung der Gebäude. Der Innenausbau bzw. der Endausbau erfolgt hingegen durch die Mietenden. Darunter fallen beispielsweise die Möblierung von Büros, der Ausbau der Wohnungen oder die Ausgestaltung von Gewerbeflächen sowie die nutzungsspezifische technische Ausstattung (z. B. bei der Feuerwache).

Eine Ausnahme bildet die Stadt Luzern. Die Anwendung der gewählten Aufteilung in Grund- und Mieterausbau führt insbesondere bei der Feuerwehr zu komplexen Schnittstellen. Diese Komplexität bedeutet in der Planung, in der Realisierung und im Betrieb höhere Abstimmungsaufwände, die sich negativ auf Kosten, Termine und Qualität auswirken. Deshalb wird die Stadt Luzern die ewl Areal AG mit der Projektierung und Ausführung des Mieterausbaus beauftragen und die Kosten des Mieterausbaus mittels einer Einmalzahlung an die ewl Areal AG vergüten.

7. Wie nachhaltig ist dieses Grossprojekt?

Das Projekt «Rotpol» ermöglicht eine unter sozialen, ökologischen und ökonomischen Aspekten tragfähige, zukunftsweisende und nachhaltige Entwicklung auf dem ewl-Areal. Die Überbauung strebt das Zertifikat für «2000-Watt-Areal» an und übernimmt somit Verantwortung für die Umwelt. Zudem soll das Areal mit dem Label «Natur & Wirtschaft» zertifiziert werden. Eine Vorzertifizierung dazu liegt vor.

Unter anderem sollen PV-Anlagen auf allen geeigneten Dächern und partiell auch an Fassaden realisiert werden. Zudem übernehmen die Dachflächen des ewl-Areals stadtklimatische und ökologische Ausgleichsfunktionen. Sie dienen der Biodiversitätsförderung, der Retention und der energetischen Nutzung. Zusätzlich dienen sieben Dach-Wasser Retentionssäulen auf dem Rothausplatz zur Zwischenspeicherung und anschliessender Nutzung des Regenwassers auf dem Areal; dies im Sinne der Schwammstadt.

8. Welche Einnahmen erzielt die ewl Areal AG?

Die ewl Areal AG vermietet Räume und Flächen im Grundausbau. Das heisst, die Mietenden zahlen einen Mietzins an die ewl Areal AG. Die Mietzinse pro Quadratmeter werden je nach Nutzungsart differenziert festgelegt. Aus den Mieteinnahmen finanziert die ewl Areal AG die Investitionen in den Bau, den Betriebsaufwand, die Baurechts- und Darlehenszinsen sowie die künftigen Instandhaltungskosten.

Mit den Aktionären ewl, abl und der Stadt Luzern werden langjährige Mietverträge abgeschlossen. Mit Drittmietern – z. B. für die entstehenden Büro- und Dienstleistungsflächen und für das «Rote Haus» – werden marktkonforme Mietverträge abgeschlossen, sobald eine optimale Vermarkung – unter Berücksichtigung des Bezugstermins – möglich ist.

9. Mit welchem Zeithorizont wurde der Businessplan erstellt?

Der Businessplan wurde über einen Betrachtungszeitraum von 40 Jahren ab Vollvermietung im Jahr 2032 erstellt. Die Bankdarlehen und das nachrangige Darlehen der Stadt Luzern werden über einen Zeitraum von 40 Jahren amortisiert.

10. Welche Schritte nun notwendig?

Für die Realisierung des Projekts Rotpol legt der Stadtrat dem Parlament eine Vorlage zur städtischen Finanzierung vor. Die Vorlage wird vom Stadtparlament voraussichtlich am 21. März 2024 beraten und unterliegt dem obligatorischen Referendum. An der Abstimmung vom 9. Juni 2024 wird die Stadtbevölkerung über folgende Punkte befinden:

• Einen Sonderkredit von 17,8 Mio. Franken für die Beteiligung der Stadt Luzern am Aktienkapital der ewl Areal AG.
• Einen Sonderkredit von 50 Mio. Franken für das nachrangige, rückzahlbare Darlehen an die ewl Areal AG.
• Einen Sonderkredit über 35,1 Mio. Franken für den Mieterausbaus der städtischen Nutzungen auf dem ewl Areal.
• Einen Sonderkredit über 48,9 Mio. Franken für die künftigen Mieten inklusive Heiz-, Neben- und Bewirtschaftungskosten der städtischen Nutzungen auf dem ewl Areal.

Im Rahmen einer Generalversammlung mit anschliessender Urabstimmung müssen die Mitglieder der abl ebenfalls über die Erhöhung des Aktienkapitals bestimmen. Die GV findet am 25. Mai 2024 statt.

Per Aktionärsbeschluss hat der Verwaltungsrat der ewl energie wasser luzern den Mieterausbau bereits im Juni 2023 freigegeben.

Sagen alle drei beteiligten Aktionäre Ja zum Projekt «Rotpol», könnte der Baustart im Mitte 2026 erfolgen. Die erste von zwei Bauetappen wäre in diesem Fall 2029 abgeschlossen. Die zweite Etappe im Jahr 2032.